Marco legal de la compra venta de viviendas en Cuba

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Por Lic. Ingrid Rodríguez Escalante (Consultora jurídica)
Con los cambios económicos que hoy tienen lugar en Cuba, encaminados a un nuevo reajuste de la economía, el Estado ha puesto fin a una serie de limitaciones al ejercicio de los derechos de los propietarios, antes existentes. Esas limitaciones recaían directamente sobre la propiedad de tipo personal y consistían, entre otras, en la imposibilidad de concertar contratos de compraventa de viviendas entre particulares. Con la entrada en vigor el 10 de noviembre del 2011 del Decreto-Ley 288, publicado en la Gaceta Oficial el día 2 del mismo mes, se eliminaron las prohibiciones existentes respecto a la compraventa de viviendas y se establecieron los procedimientos y requisitos para la formalización de dicho acto. A continuación se esclarecen las exigencias y pasos a seguir para la formalización del contrato de compraventa: 1. Podrán ser titulares de la propiedad las personas naturales cubanas con domicilio en el país, incluyendo a aquellas que ostenten permiso de residencia en el exterior, además de los extranjeros residentes permanentes en la Isla.

(Artículo 1 de Decreto ley 288 que modifica a Art. 2 de la Ley General de la Vivienda.) 2. El acto se realiza ante notario público. Estará facultado para la realización del acto aquel notario cuya sede se corresponda con el municipio donde radique la vivienda que se quiera comprar o vender.

(Artículo 2 de Decreto ley 288 que modifica a Art.70.3 de la ley General de la Vivienda.) Para aquellos casos en que la propiedad se encuentre en zonas de alta significación para el Turismo se necesitará para la concertación del acto la aprobación previa de la Dirección Municipal de la Vivienda. En estos casos se encuentran La Habana Vieja, Guanabo y Varadero. 3. Para la realización del acto de compraventa debe aportarse al notario la siguiente documentación: Vendedor: (Art. 2 del Decreto Ley 288/ 2011 que modifica a Art.70 de la Ley General de la Vivienda)

- Título de propiedad actualizado, registrado en el Registro de la Propiedad. - Certificado expedido por el Registro de la propiedad del municipio donde radique el inmueble, acreditando la titularidad sobre el mismo. - Documento de la sucursal bancaria acreditando la liquidación de los adeudos por concepto de pago de transferencia de su propiedad.

Comprador: (Resolución 85/ 2011 Banco Central de Cuba (Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011)) Para el pago: Previamente a la concertación del acto, deberá acudir a una sucursal bancaria para realizar el depósito de la cantidad acordada a pagar (CUP, o “pesos cubanos”) para la adquisición del bien. (Este valor no debe ser menor al valor legal del inmueble). Recibirá un instrumento de pago (cheque) que le entregará al vendedor en presencia del notario en la formalización del acto.

El servicio que recibe del Notario tiene un valor de 35.00 CUP o “pesos cubanos”, y se adiciona un sello de timbre por valor de 5 CUP o “pesos cubanos”. (Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” de 4 de agosto de 1994, artículos del 41 al 44 y en su Anexo 3.)

4. Sobre la trasmisión de bienes inmueble se establece un gravamen de un 4% sobre el valor acordado de la compra, el cual deberá ser pagado por cada una de las partes en un término de 30 días. (Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” Resolución 351/ 2011 de Ministerio de Finanzas y Precios. (Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011) Por último, es importante destacar que la compraventa de terrenos, si bien no está prohibida legalmente, necesita de una serie de autorizaciones que en la práctica la imposibilitan.

En consecuencia, por el momento no es viable su compraventa legal. 1 Se admite la representación voluntaria del residente fuera del país para que otra persona debidamente acreditada como su representante realice el acto a nombre de aquel. 2 Técnicamente, el CUP es la moneda nacional no convertible, a diferencia del CUC, que tiene convertibilidad con el USD a razón de 1.00 CUC por 0.87 USD. Legislación de consulta para la compraventa de viviendas: Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” de 5 de agosto de 1994. Publicado en la Gaceta extraordinaria el 4 de agosto de 1994. Ley 65 de 23 de diciembre de 1988. “Ley General de la Vivienda” Decreto ley 288 de 2 de noviembre de 2011, Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011. Gaceta Oficial, de la Republica de Cuba. Publicación Digital [Tienes que estar registrado y conectado para ver este vínculo]